Délai de rétractation du compromis : dix jours qui s'étirent

Vous avez signé. On vous a dit « dix jours » et vous avez coché la date sur le calendrier.

Ces dix jours ne sont pas ceux que vous croyez. Ils ne commencent pas le jour de la signature, ils peuvent en durer plus de dix, et le dernier mot appartient à un cachet de la poste que vous ne verrez pas passer.

Le compte à rebours ne part pas à la signature

C’est l’erreur la plus répandue, et elle vous fait attendre au mauvais moment.

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’avant-contrat à l’acquéreur — ou du lendemain de sa remise en main propre, quand l’acte lui est remis directement. Entre votre signature et ce point de départ, il peut s’écouler plusieurs jours.

Trois mécanismes allongent ensuite la fenêtre.

Les jours sont calendaires. Week-ends et jours fériés comptent. En revanche, le délai ne peut pas être réduit, même si l’acheteur et vous en êtes d’accord : c’est une protection d’ordre public.

Le dernier jour peut être reporté. Si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

La lettre de l’acheteur compte à sa date d’expédition. Un courrier posté le dernier jour est valable, même si vous le recevez deux ou trois jours plus tard. Autrement dit : le jour où vous croyez être sorti d’affaire, une rétractation peut déjà être en route sans que rien ne vous l’annonce.

Vous, vous n’avez aucun délai

Le droit de rétractation appartient à l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Pas au vendeur. Pas à un acheteur qui achète pour son activité. Pas sur un local commercial.

Vous êtes engagé à vendre dès la signature, sans période de réflexion d’aucune sorte. C’est l’asymétrie que nous détaillons dans notre guide du compromis de vente, et qui se retrouve, aggravée, dans le cas de la promesse unilatérale.

Cette asymétrie a une conséquence pratique : pendant ces dix jours et quelques, votre bien est retiré du marché sans contrepartie ferme. C’est un temps que vous pouvez utiliser à préparer la suite, pas à vous rassurer.

Comment l’acheteur se rétracte, concrètement

Il n’a aucun motif à donner et aucune indemnité à verser. La seule contrainte est de forme : il adresse un courrier recommandé avec avis de réception à la personne qui lui a notifié l’avant-contrat — vous, le notaire ou l’agent, selon qui a fait la notification.

D’où un réflexe utile côté vendeur : sachez qui a notifié, et donc à qui la rétractation arrivera. Si c’est le notaire, vous ne l’apprendrez pas le jour même.

S’il se rétracte, que devient le dépôt de garantie ?

Quand la rétractation intervient dans le délai légal, le contrat est rétroactivement anéanti. L’acquéreur récupère l’intégralité de son dépôt de garantie, et le professionnel qui détient les fonds dispose de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation pour les lui remettre.

Vous ne conservez rien. Il n’y a ni pénalité ni compensation : le contrat est réputé n’avoir jamais existé.

Le cas inverse mérite d’être connu, parce qu’il est moins favorable qu’il n’y paraît. Si l’acheteur renonce hors délai et sans motif prévu au contrat, il engage sa responsabilité contractuelle et le dépôt vous revient à titre de dommages-intérêts. Mais y avoir droit ne suffit pas à le toucher.

Les fonds sont sur un compte séquestre, pas sur le vôtre. Le notaire ne peut vous les verser qu’avec l’accord de l’acquéreur. S’il conteste ou reste silencieux, l’argent reste bloqué et il faut passer par le juge.

Ce qui peut encore défaire la vente après les dix jours

Passé le délai, l’acheteur n’est pas pour autant enchaîné. Il lui reste les conditions suspensives : si l’une d’elles ne se réalise pas — un refus de prêt, typiquement — il est libéré et le dépôt lui est restitué, sans faute de sa part.

C’est la raison pour laquelle la rédaction de ces clauses compte davantage que le délai lui-même, et pourquoi nous recommandons de faire rédiger le compromis par un notaire.

Si la vente échoue malgré tout, votre bien retourne sur le marché avec plusieurs semaines de retard — et un prix affiché qui n’est peut-être plus le bon. Réestimez-le avant de le remettre en ligne plutôt que de reconduire l’ancien par défaut : quelques semaines suffisent pour que le prix du m² de votre ville bouge.

Questions fréquentes

Le vendeur a-t-il un délai de rétractation après le compromis ? Non. Le délai de dix jours bénéficie au seul acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Le vendeur est engagé dès la signature, sauf clause de dédit expressément prévue au contrat.

Quand commence exactement le délai de dix jours ? Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’avant-contrat à l’acquéreur, ou le lendemain de sa remise en main propre. Pas le jour de la signature.

Le délai peut-il être raccourci si les deux parties sont d’accord ? Non. Les dix jours ne peuvent pas être réduits. En revanche ils s’allongent lorsque le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié : le délai court alors jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’acheteur doit-il justifier sa rétractation ? Non. Il n’a aucun motif à donner et ne vous doit aucune indemnité. Il lui suffit d’adresser un courrier recommandé avec avis de réception à la personne qui lui a notifié l’avant-contrat, et c’est la date d’expédition qui compte.

Sous quel délai le dépôt de garantie est-il restitué à l’acheteur ? Vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation. C’est le professionnel dépositaire des fonds — notaire, agent immobilier ou séquestre — qui procède à la restitution.