Promesse de vente : vous êtes engagé, pas l'acheteur
On emploie « promesse de vente » et « compromis » comme s’il s’agissait de la même chose. Juridiquement, ce sont deux contrats différents, et la différence tombe presque entièrement du côté du vendeur.
Dans un compromis, les deux parties s’engagent. Dans une promesse unilatérale de vente, un seul s’engage : vous.
Ce que vous signez exactement
La promesse unilatérale est un avant-contrat par lequel le propriétaire — le promettant — s’engage à vendre son bien à une personne déterminée, le bénéficiaire, à un prix fixé et pendant une durée déterminée.
Le bénéficiaire, lui, ne s’engage pas à acheter. Il obtient une option : le droit d’acheter s’il le décide, dans le délai convenu. En contrepartie de cette réservation, il verse une indemnité d’immobilisation, souvent de l’ordre de 10 % du prix.
Pendant toute cette période, votre bien est bloqué. Vous ne pouvez accepter aucune autre offre, même meilleure, même si l’acheteur ne donne plus de nouvelles.
La différence avec le compromis, en une phrase
Le compromis fige un accord réciproque ; la promesse fige le vôtre et laisse l’autre libre de décider.
Concrètement, si l’acheteur renonce :
| Il renonce sans motif | Ce que vous récupérez | |
|---|---|---|
| Compromis de vente | Il est en faute contractuelle | Le dépôt de garantie, voire l’exécution forcée de la vente |
| Promesse unilatérale | Il exerce simplement son droit de ne pas lever l’option | L’indemnité d’immobilisation, et rien d’autre |
La nuance est de taille. Sous compromis, un acheteur qui se désiste sans raison est fautif et vous pouvez, en principe, faire constater la vente en justice. Sous promesse, il n’a commis aucune faute : ne pas lever l’option est précisément ce que le contrat lui permet.
Nous détaillons l’engagement réciproque du compromis dans notre guide du compromis de vente.
Le piège des dix jours
C’est le point le plus méconnu, et il peut annuler purement et simplement votre promesse.
L’article 1589-2 du code civil impose qu’une promesse unilatérale portant sur un bien immobilier soit soit reçue par notaire, soit enregistrée au service des impôts dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. À défaut, elle est nulle et de nul effet.
Cette nullité ne joue pas en votre faveur. C’est l’acheteur qui s’en prévaudra s’il change d’avis : il se retire quand il veut, et récupère son indemnité puisque le contrat est réputé n’avoir jamais existé. Vous, pendant ce temps, aurez retiré votre bien du marché.
La formalité ne s’applique pas si la promesse est signée devant notaire. C’est la raison principale pour laquelle les promesses passent presque toujours par un office notarial.
Renoncer ne vous libère plus
Longtemps, un vendeur qui révoquait sa promesse avant que l’acheteur ne lève l’option ne devait que des dommages-intérêts. La vente, elle, n’avait pas lieu.
Ce n’est plus le cas. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, l’article 1124 du code civil dispose que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
Autrement dit : si l’acheteur lève l’option malgré votre rétractation, la vente se forme. Votre changement d’avis n’a aucun effet juridique.
Faut-il accepter une promesse quand on vend ?
Rien ne vous y oblige : le choix entre compromis et promesse se négocie. Trois éléments pour trancher.
La durée d’immobilisation. Une promesse de trois mois pendant laquelle l’acheteur reste libre représente trois mois de marché perdus si elle n’aboutit pas. Négociez une durée courte.
Le montant de l’indemnité. C’est votre seule compensation en cas d’abandon. Une indemnité symbolique rend la réservation gratuite pour l’acheteur. Elle se calcule sur le prix convenu, alors autant le fixer juste : estimez votre bien et vérifiez le prix du m² de votre ville avant d’ouvrir la négociation.
La forme. Exigez l’acte notarié. Il vous évite le risque de nullité pour défaut d’enregistrement, et son coût est en général compris dans les frais d’acte payés par l’acquéreur. Ce que le passage devant notaire change vraiment pour un vendeur est détaillé dans compromis de vente chez le notaire.
Dans le doute, le compromis reste plus protecteur pour un vendeur : il engage les deux parties.
Questions fréquentes
Promesse de vente et compromis, est-ce la même chose ? Non. Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage vendeur et acheteur. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur et confère à l’acheteur une option.
L’acheteur a-t-il aussi dix jours pour se rétracter ? Oui. Le délai de rétractation de dix jours prévu pour l’acquéreur non professionnel d’un logement s’applique à la promesse comme au compromis. Il se cumule donc avec sa liberté de ne pas lever l’option. Son décompte exact est expliqué dans notre article dédié.
L’indemnité d’immobilisation est-elle toujours perdue ? Non. Si une condition suspensive prévue au contrat ne se réalise pas — un refus de prêt, par exemple — l’indemnité est restituée à l’acheteur.
Puis-je vendre à quelqu’un d’autre pendant la durée de l’option ? Non. Le bien est immobilisé au profit du bénéficiaire pendant toute cette période, et vendre à un tiers vous exposerait à devoir réparer le préjudice.